司法書士・行政書士渡辺合同事務所

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  ニュースレター

2012年 1月 23日発行
親が土地と建物を所有し、住宅ローンを組んでいる。

昔の住宅ローンの金利に比べて、今の住宅ローンの金利は安い。

なので、親は住宅ローンの借換（新たに住宅ローンを組み、

既存の住宅ローンを弁済・抹消すること）を考えた事案です。

新たに融資をしてくれる銀行がＯＫすれば、何も問題はないが、

親が高齢等の理由で断られた場合はどうするか？


この場合、子が親の代わりに住宅ローンを組み、借換をする

ということが考えられます。


では、手続きはどうなるのか？

Ａ．親子間売買によるもの

銀行は、通常、不動産の名義を子供名義に変えないと、子が住宅ローンを

組むことを認めません。

なので、親子間で不動産を売買し、名義を親から子へ変更します。

子供は、新たなローンで、売買代金をねん出し、代金を親に渡します。

親はその金で、既存のローンを返済します。


登記は①売買による不動産の名義変更②新たな住宅ローンの抵当権設定

③既存の住宅ローンの抵当権抹消の流れになるかと思います。


この場合の問題点としては、売買代金を通常の不動産価格より

低く見積もると、差額（不動産価格－売買代金）につき、

贈与税がかかる恐れがあること。

逆に売買代金を不動産価格に設定した場合、その価格が、既存の

ローン残高を超えている場合、親に現金収入が発生してしまう

こと。

親に不動産譲渡取得税がかかることもありうること。

等があります。

またそもそも、銀行さんが、親子間売買による借換を認めない場合も

あるでしょう。


Ｂ．負担付贈与によるもの

これは、子供が既存のローンを引受る代わりに、不動産を

親から贈与してもらい、その後、子が新たな住宅ローンを借りて

既存の住宅ローンを弁済・抹消するというものです。


登記は①負担付贈与による不動産名義変更②既存の住宅ローンの

抵当権の債務者の変更③新たな住宅ローンの抵当権設定

④既存の住宅ローンの抵当権抹消という流れになるかと思います。


問題点としては、既存の抵当権の債務者を変更する必要があるので、

既存の住宅ローンを組んでいる銀行さんに、借換前に連絡をし、

協力を得なければならないこと。

不動産価格が負担部分（既存の住宅ローン残高）を上回っている場合、

その部分（不動産価格－負担部分）につき贈与税がかかること。

住宅ローン控除の余地がないこと。

専用住宅証明書取得による登録免許税軽減の余地がないこと。

などあるかと思います。


このように、いろいろな事情を考えて、お借換えをなさるのか

判断されてはと思います。
 

 

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